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板橋区大山にあるオレンジの不動産屋アメニシティの日常

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2018年10月08日
ブログ

【大家さんQ&A】借主が亡くなった場合、賃貸借契約はどうなる?

所有しているマンションに住んでいる借主Aさんが病気で亡くなってしまいました。

借主Aさんにはこの家で同居していた妻と、別の家に住んでいる子供が2人いて、この3人が相続人です。

今後、貸主としてはAさんとの賃貸借契約や、家賃の請求をどのようにすればよいのでしょうか?

賃貸借契約は賃借人の死亡によって自動的に終了しません。相続人が引き継ぎます。

まず相続人がAさんの財産を相続した場合、Aさんが取り交わした賃貸借契約の賃借権も相続の対象となります。

そしてこの賃借権は相続人3人(妻・子供2人)の準共有となります。

よってこの家に住んでいないAさんの子供2人も賃借権を有している事になり、万が一この先、家賃の支払いが滞った場合、貸主は相続人3人の誰に対しても家賃の全額を請求する事ができます。

※上記は3人が正式に相続をした後の場合のケースです。

実際に毎月の家賃の授受はどうなる?

もし一緒に住んでいたAさんの妻が、今後も自分が家賃を払って住み続けたいというのであれば、貸主としては家賃が期日通りに入金されていれば問題ありません。

そして両者の合意が得られれば、更新のタイミングに借主の名義をAさんの妻にして契約すれば手続きとしては完了です。

ここで気を付ける点は、Aさんが契約者だった時の連帯保証人が、契約者がAさんの妻に変わっても連帯保証人になる意思があるかを確認する事です。

もし連帯保証人になる意思がないのであれば、Aさんの妻に他の連帯保証人を探してもらいましょう。

Aさんの妻が家賃を払えなくなった場合は?

Aさんが亡くなった後もAさんの妻がここに住みたいと言いながら、収入が少なく家賃が頻繁に遅れる場合は、一定以上の滞納額を超えた時点で貸主から契約の解除を提示できます。

ただし契約解除の意思表示は、賃借権を有する相続人の全員にする必要があります。

相続人が少数で居場所や連絡先が容易にわかる場合は手続きも速やかに進みますが、相続人の詳細が不明の場合は、全員を特定する必要があり調査が難航する可能性があります。

この場合は早めに弁護士などに相談する事をおすすめ致します。

実務としてのアドバイス

借主が亡くなって、残った同居人(相続人)が継続して住み続けたいと言っている場合は、まず毎月の家賃をしっかりと払えるだけの資力があるかを確認しましょう。

必要であれば収入証明を提出させたり、収入源の根拠を提示してもらい、客観的な判断をします。

資力に問題なしと判断すれば賃貸借契約を継続していいと思いますし、現実的に家賃を払っていける状況でないのであれば、家賃滞納が始まる前に借主側からの解約を促した方が得策です。

貸主にとって一番のリスクは家賃を払えない借主に居座られる事なので、被害が大きくなる前に早めの対応を心掛けましょう。

この記事を書いた人
山口 輝成 ヤマグチ キセイ
山口 輝成
板橋区で生まれ育ち、愛着があるこの街で不動産会社を設立しました。 「理想の住まいを見つけるには信頼できる不動産会社に出会う事」 その信頼に応える為、お客様へ最適な物件情報、住まいの役立つ知識を、真心込めてご提供致します。
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