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板橋区大山にあるオレンジの不動産屋アメニシティの日常

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2019年01月16日
ブログ

想定賃料が高くなる理由

先日、収益物件を購入しようとしてる方から相談メールがありました。

「板橋区にある○○駅から徒歩○分の新築1棟収益マンションで、1Kの想定賃料が平均月○円という物件を紹介されているのですが、この賃料設定についてはどう思いますか?」

というのが大体の内容です。

詳細な資料があった訳ではないので、わかる情報のみで解釈して意見を述べさせてもらいました。

まず思ったのが、「また間取りが1Kか~。そして想定賃料が高すぎる。これじゃ実際5,000円ぐらい減額しないと借り手はつかないなぁ。」ということです。


大体新築の投資用マンションが売り出される場合、賃料単価を上げる為に間取りは単身者向けの1K・1Rがメインに作られます。

その結果、今や板橋区では1K・1Rの賃貸マンションが飽和状態となっています。

よって新築でも半年から1年くらい入居者が決まらない物件もあるほどです。

そして想定賃料が高くなるのは、実際売主となる不動産会社のさじ加減によって作られてしまう場合があります。

どういう事かというと、まず売主(不動産会社)がもともとかかったコスト(土地代・建築費など)を試算し、この金額で売りたいという売却価格を決めます。

それを購入者が買いたいと思える利回りにする為に、後付けで設定された賃料になる傾向があるという事です。


マンションを建てて売却する事をメインにしている不動産会社は、その物件ごとの詳細な賃貸事情について把握しきれてなく、また売却した後は手離れする事が多いので、想定賃料が非現実的になりがちです。

おそらくこの相談者様が上記の物件を購入してしまうと、間取りは飽和状態の1Kだし、想定された賃料は高すぎて空室が埋まらず、数ヶ月後に渋々賃料を下げて何とか満室になるという結果が予想できます。

ご相談者様には、板橋区で賃貸管理や入居者募集をしている弊社の経験に基づき、正直な意見として購入は控えた方が良いのではと提案致しました。


新築の投資用マンションを購入する際に気を付けたほうが良い事として、

間取りや設備がその地域でニーズがあるか?

そして想定されている賃料が本当に妥当か?

この点をそのエリアで長年賃貸仲介をしている不動産会社数社に聞いてみるべきだと思います。

失敗しない不動産投資をしましょう。

板橋区に地域密着の不動産会社 株式会社アメニシティ

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この記事を書いた人
山口 輝成 ヤマグチ キセイ
山口 輝成
板橋区で生まれ育ち、愛着があるこの街で不動産会社を設立しました。 「理想の住まいを見つけるには信頼できる不動産会社に出会う事」 その信頼に応える為、お客様へ最適な物件情報、住まいの役立つ知識を、真心込めてご提供致します。
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