住所等変更登記が2026年4月から義務化

近年、日本では所有者が不明あるいは連絡がつかない「所有者不明土地」の増加が深刻な社会問題となっています 。

これらは公共事業や民間取引を阻害する大きな要因となるため、国は2024年4月の「相続登記の義務化」に続き、2026年4月1日より「住所等変更登記」を法律で義務付けることとしました 。

この新制度の具体的な内容、罰則、そして国民の負担を軽減するために新設された「スマート変更登記」の仕組みについて解説します。

2026年（令和8年）4月1日の施行日以降、不動産の登記名義人は氏名や住所に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記の申請を行わなければなりません 。


【対象者】
個人・法人を問わず、すべての不動産登記名義人が対象 。

※ 施行日（2026年4月1日）より前に住所や氏名が変わっている場合も義務化の対象となります 。

既所有者の猶予期間: 2026年3月31日以前に変更があった場合は、2028年3月31日までに変更登記を行えば義務違反にはなりません 。


【費用】
従来の変更登記申請には、不動産1物件につき1,000円の登録免許税がかかります（土地1筆・建物1棟なら計2,000円） 。


【罰則】
正当な理由なくこの義務を怠った場合、5万円以下の過料という罰則が適用されるおそれがあります 。

引越しのたびに登記手続きを行い、その都度登録免許税を支払うことは国民にとって大きな負担です 。

そこで政府は一度の届出でその後の変更登記を自動化できる「スマート変更登記」という仕組みを導入しました 。

 
仕組みのポイント
 
【検索用情報の事前提供】
所有者が氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」をあらかじめ法務局に届け出ます 。（正式名称：検索用情報の申出）


【法務局による定期照会】
法務局は届け出られた情報を使い、住基ネット（法人は商業・法人登記システム）へ2年に1回以上の頻度で定期的に照会を行います 。


【職権による自動更新】
住所等の変更が確認された場合、法務局の登記官が「職権」で登記情報を更新します 。
 
※個人の場合
変更が把握された際、本人へ意思確認（了解）を得た上で行われます 。

※法人の場合
変更が確認された時点で速やかに行われます 。

 
 
スマート変更登記のメリット
 
【義務の履行】
一度「検索用情報の申出」をしておけば、その後の住所変更等について自ら申請しなくても義務を履行したものとみなされます 。


【費用が無料】
 スマート変更登記による職権更新は登録免許税が非課税（無料）です 。

「検索用情報の申出」はすでに2025年4月21日から受付が開始されています 。

 
【申し込み方法】
①オンライン
Webブラウザから法務省のかんたん登記・供託申請サイトから申請可能です 。

②書面
法務局に書面を提出する方法もあります 。

どちらの方法も手数料はかかりません（郵送代などは自己負担） 。
また2025年4月21日以降に新たに不動産を取得する人は、登記申請時に同時に申し出ることができます 。

 
【利用できないケース】
以下の場合はスマート変更登記を利用できません。
住所変更があった際は、従来通り自ら申請を行う必要があります 。

●海外に居住している個人

●会社法人等番号のない法人


【反映のタイミング】
住基ネットへの照会は2年に1回程度のため、住所変更後すぐに登記簿を更新したい場合は、従来通り登録免許税を納めて自分で申請を行う必要があります 。

全ての不動産所有者にかかわる重要な登記制度の改正ですが、法務省の調査結果では「住所等変更登記の義務化」や「スマート変更登記」を知っている人の割合がまだまだ少ないそうです。

法務省がＰＲ動画を公開して周知を図るともに、不動産所有者とつながりのある宅地建物取引業者からも積極的な情報提供が必要だと感じています。

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