レントロールで気を付ける点

収益物件を購入して賃貸経営をされている方は、物件を検討する時にレントロールを確認していると思います。

レントロールとは、現在、各部屋の賃料・管理費がいくらで契約期間がいつからいつまでなどの情報が記載されている一覧表の事です。

購入検討者はこのレントロールを見てこの物件に現在いくらの家賃収入があり、空室はいくらぐらいで決まるかなどを確認、検討します。

しかしこのレントロールですが、書かれている数字だけを鵜呑みにしていると購入したあとにあっという間に計画が狂ってしまう場合があります。

今回はレントロールの見方について気を付けたいポイントをお伝えします。

レントロールに記載されている各部屋の賃料を見ていると、1部屋か2部屋ぐらい賃料が高くなっている部屋があったりします。

その場合、購入検討者様は賃料が高くてラッキーと浮かれずに、この部屋の契約開始年を確認しましょう。

契約開始年が10年以上前だったりするとその賃料は10年以上前の相場であり、その契約者が退去して次に新しい借り手が決まるには今の賃料相場になる可能性が高いです。

よってその減額分は見越しておくべきです。

たまに契約開始年が書いてなく直近の更新した契約期間だけ書いてある場合があり、それだけ見ると最近の契約だと錯覚しがちです。

突出して高い賃料の部屋がある時は、契約開始年か更新回数を確認した方がいいと思います。

収益物件の売主の心理としては、空室があるより満室に近い状態の方が高く売れると考えます。

よって物件を保有している間はいくつか空室があったものを、売却すると決めた後に無理くりに満室を装っている場合があります。

それを判断する目安として3ヶ月以内に新規契約が複数戸あるような場合は高く売るために条件を緩和して賃貸成約している可能性が高いです。


では今まで空室だった部屋がなぜ短期間で決まるようになるのか？

1、不動産仲介業者に対して成約時の報酬を高く支払い、やる気を出させる。

2、借主に対して、敷金や礼金などをなしにして借りやすくする。

3、借主に対しての入居審査を今までより甘くしている。

上記のテクニックにより短期間で空室を埋める事は容易にできて、レントロール上では空室が少ない優良物件に見えます。


ですが購入者側としては下記のような事に気を付ける必要があります。

1、仲介業者が報酬に釣られて強引に成約したような借主は入居後に部屋の不満を感じ、すぐに解約する可能性が高い。

2、入居審査を甘くして入居した借主は、入居後に賃料の滞納、入居中のトラブルを起こしやすい。

 
以上のように、レントロールに記載されている表面的な情報だけに左右されず、そのさらに奥にある情報を読み取る事で本当に買いの物件なのか否かが判断できるのではないでしょうか。

これもある意味経験ですね。

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