【大家さんＱ＆Ａ】入居者に長く住んでもらう部屋にする為には？

大家様からよく言われる質問。

「入居した人になるべく長く住んでもらうにはどうすればいい？」
 

近年、借主様がひとつの賃貸住宅を借りている期間が、昔に比べて短くなっていると感じます。

おそらく理由は、賃貸住宅の供給過多による成約競争が強まり、部屋を借りる為の初期費用が安くなり、借りる側にとっては金銭的に住み替えが容易になったという事です。

ですので借りた部屋に住んでみてから、ちょっと気になる程度の不満があったり、特に不満はないけど2年の更新時期が来たから気分的に引っ越そうといった考えで、短期間での解約、退去となるケースが増えています。

なるべく長く住んでほしいと思っている大家さんにとっては悩ましい問題です。

ではどんな部屋が短期間で解約になりやすいか？逆に長く住んでもらえるか？を弊社の経験談でお伝えいたします。

大家さんがあまりお金をかけたくないと言って、修繕やリフォームをほとんどせず相場よりも若干安くしている部屋です。

①家賃が相場よりも安いので割と早く決まる。


②しかし1～2年以内で解約になりやすい。

原因：借りるハードルが低いと解約するハードルも低い人が多いと思われます。


③もともと細かい破損・汚損がある状態で入居しているので、自分が多少汚くしても気にしないと思う入居者が多く、微妙な破損、汚損が出やすい。


④東京都の原状回復のガイドラインによりなかなか借主負担とできず、貸主負担で補修するか、そのままの状態でまた安く貸し出す。

 
このように①から④のサイクルが短期間で繰り返されると、結果的に退去から次の入居までの空室期間の損失や、募集にかかる費用の支出が増えてしまいます。

ある程度のお金をかけて、今のニーズにあった住宅設備の導入や、綺麗な室内にする為のリフォームを施した部屋です。

①リフォームにお金をかけた分、相場より少し高めの家賃で募集する。


②検討者が内見をすると綺麗さに惹かれて、当初の家賃予算を少し超えていても借りてくれる可能性が高まる。


③家賃が少し高くても綺麗さを重視して部屋を借りる人は、部屋を綺麗に大事に使う傾向が強く、またルールやマナーをきちんと守る人の割合が多い。


④綺麗さと快適さが向上しているので住み心地が良く、長く住む可能性が高まる。

 
結果的に空室期間が少なくなり、退去後の軽微な補修支出も減り、募集にかかる費用の支出も抑えることができます。

このように後者の方が最初こそまとまった支出がありますが、長期的にみると収入（家賃）を上げることができ、他でかかる支出を少なく抑えることができます。

そして何より空室が少ないと大家さんの精神的安定にもつながります。

長期入居につながる効果的なリフォームを不動産管理会社と相談しながら、空室の少ない賃貸経営を目指しましょう。

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