【大家さんＱ＆Ａ】借主から敷金を滞納家賃に充当したいと言われた

所有マンションに住んでいる借主が家賃を滞納しており、何度も督促をしていました。

すると借主から「契約時に敷金を2ヶ月分入れているので、それを滞納家賃に充当してほしい。」と言われました。

このような借主の主張は認められるのでしょうか？

敷金とは、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭の事を言います。

敷金は賃貸借契約終了後に、借主が負担すべき費用（滞納家賃・修繕費・損害金など）を確実に貸主が回収する目的の金銭です。

よって契約期間中の滞納家賃を借主の意向で、敷金から充当したいと言える権利はありません。

賃貸借契約の継続中に、貸主の意向で滞納家賃を預かっている敷金で充当するという権利はあります。

ただし実際は、賃貸借契約の継続中に敷金を貸主の意向で滞納家賃に充ててしまうと、契約終了後の借主債務を回収する時に苦労する可能性があります。

もちろん契約継続中に滞納家賃を敷金で充当した場合、その時点で借主に敷金の積み増しを請求する事はできますが、家賃を滞納している借主ですから、現実的には積み増してもらう事は難しいと思われます。

貸主は、借主の家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除する事が可能です。

ただしそれには法的手続きが必要で、建物の明け渡し訴訟をする必要があり、その判決を取るには一般的に家賃滞納が3ヶ月分以上必要です。

この際、借主から「敷金を1ヶ月分差し入れているから、それを充当すれば3か月分の家賃滞納はない。」と主張してくる可能性が考えられます。

ですがこの借主の主張も特段の理由がない限り認められず、貸主は家賃滞納を理由に賃貸借契約の解除をする事ができます。（判例あり）




敷金とは不動産の賃貸借契約において、借主の債務を担保する為に大家さんに交付される金銭なので、借主の意向によって使用目的を決められるものではないという解釈です。

※具体的な事情により結論が変わる場合もあります。

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