板橋区大山にあるオレンジの不動産屋アメニシティの日常

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2019年08月27日

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区有通路に接する不動産の売却査定

先日、収益物件のオーナー様から売却の相談があり、売却価格の査定をする事になりました。

売却査定も、売主様から簡易的なものでいいと言われればネットなどで同等物件を調べて机上査定となりますが、今回は本格的に売却をご検討されているそうなので現地確認と役所調査をおこないました。

いろいろ調査をすると物件のメリット・デメリットがわかり、不動産は千差万別なところが楽しいです。

例えばこの写真に写っている道。

一見道路に見えますが、役所で調べたところ「区有通路」という扱いでした。

昔、水路だったところを埋めて区が所有したそうです。

ここで重要なのがこの区有通路は建築基準法上の道路ではないので、この通路のみにしか接していない土地には建物の建築ができません。

また現在既に建物が建っている場合は再建築ができません。

そうなるとこの状態では道路に接道している同じ広さの土地と比較しても評価は下がります。

よってこの物件は、現在の建物から得られる収益による利回り商品として適正な売却価格を設定するべきと考えています。

このように不動産は法的な制限と現地でのロケーションや魅力的要素を加味して売却価格を提案するので、形式的なマニュアルだけでは図れない奥深さがあります。

売主様にご納得いただける査定をする為、抜かりない調査をしていきます。