【大家さんＱ＆Ａ】普通賃貸借契約と定期借家契約の違いは？

大家様からよく聞かれる質問。

「貸主側の都合や予定で賃貸借契約を終了できる方法はないですか？」

賃貸借契約には大きく分けて普通賃貸借契約と定期借家契約の2つがあります。

このうちの定期借家契約を利用すれば、貸主様が事前に定めた期日をもって賃貸借契約を終了する事ができます。

普通賃貸借契約とは

一般的に2年間の契約で、借主が更新を希望すれば期間満了後もさらに2年間の契約が延長されます。

貸主が更新したくないとしても借主が更新を希望すれば法的には借主が保護されます。

定期借家契約とは

事前に期間を定め、その期間満了日までで契約は終了します。

更新はなく、その後貸主と借主の利害や条件が一致した場合、再契約をする事ができます。

今の日本の法律（借地借家法）では普通賃貸借契約を締結していると、貸主が解約したくても借主が重大な契約違反をしていない場合で解約したくなければ、借主の意向が尊重されます。

ですので貸主はそれでも解約して借主に退去してもらいたい場合は、解約したい正当な事由と、6ヶ月以上の予告期間を設けて、新居へ引っ越す為にかかる費用（立退き料）などを提示しながら借主を納得させなければなりません。

逆に借主は契約期間中でも期間満了時でも自分の意志で自由に解約する事ができます。（予告期間はあります。）

たまに貸主様から

「借主は気分で解約できるのに、貸主は気分で解約できないなんて不公平だよね。」

と言われ、こちらも多少同情する部分はあります。

ただし生活の拠点である住居について、貸主が一方的に解約をできるようになってしまうと借主の安定的な生活が担保されないという観点から、このような法律になっていると思われます。

そこで貸主が元々定めた期間までで契約を無条件で終了させたい場合は、定期借家契約を条件に付けることが有効です。

よくある例としては

①転勤により所有しているマンション・戸建てを転勤期間の3年間だけ賃貸で貸したい。

②1年後に建物の建て替えが決定していて、それまでの間だけ賃貸で貸したい。

③借主が頻繁に家賃滞納したり入居マナーが悪かったりした場合に、貸主の意向で契約を終了できるようにしたい。

貸主からしたら期間満了で契約を終了できるというメリットがある分、その期間が短いと借りる側はそれをデメリットと感じる場合もあるので、賃料を相場より安くするなど、他の部分でメリットを出す事が成約の秘訣だと思います。

貸す目的によって適した貸し方があるという事ですね。