想定賃料が高くなる理由

先日、収益物件を購入しようとしてる方から相談メールがありました。

「板橋区にある○○駅から徒歩○分の新築1棟収益マンションで、1Ｋの想定賃料が平均月○円という物件を紹介されているのですが、この賃料設定についてはどう思いますか？」

というのが大体の内容です。

詳細な資料があった訳ではないので、わかる情報のみで解釈して意見を述べさせてもらいました。

まず思ったのが、「また間取りが1Ｋか～。そして想定賃料が高すぎる。これじゃ実際5,000円ぐらい減額しないと借り手はつかないなぁ。」ということです。


大体新築の投資用マンションが売り出される場合、賃料単価を上げる為に間取りは単身者向けの1Ｋ・1Ｒがメインに作られます。

その結果、今や板橋区では1Ｋ・1Ｒの賃貸マンションが飽和状態となっています。

よって新築でも半年から1年くらい入居者が決まらない物件もあるほどです。

そして想定賃料が高くなるのは、実際売主となる不動産会社のさじ加減によって作られてしまう場合があります。

どういう事かというと、まず売主（不動産会社）がもともとかかったコスト（土地代・建築費など）を試算し、この金額で売りたいという売却価格を決めます。

それを購入者が買いたいと思える利回りにする為に、後付けで設定された賃料になる傾向があるという事です。


マンションを建てて売却する事をメインにしている不動産会社は、その物件ごとの詳細な賃貸事情について把握しきれてなく、また売却した後は手離れする事が多いので、想定賃料が非現実的になりがちです。

おそらくこの相談者様が上記の物件を購入してしまうと、間取りは飽和状態の1Ｋだし、想定された賃料は高すぎて空室が埋まらず、数ヶ月後に渋々賃料を下げて何とか満室になるという結果が予想できます。

ご相談者様には、板橋区で賃貸管理や入居者募集をしている弊社の経験に基づき、正直な意見として購入は控えた方が良いのではと提案致しました。


新築の投資用マンションを購入する際に気を付けたほうが良い事として、

間取りや設備がその地域でニーズがあるか？

そして想定されている賃料が本当に妥当か？

この点をそのエリアで長年賃貸仲介をしている不動産会社数社に聞いてみるべきだと思います。

失敗しない不動産投資をしましょう。

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